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企業トラブル 自殺 不動産トラブル

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企業は自殺させない義務を負う


 自殺は様々な事情が複雑に絡み合って生じる場合が多く、日本での主な理由は精神疾患であり、ほか金銭的問題、人間関係の破綻、慢性痛や病気などがある。

 この判決で重要なところは、企業は状況によるが、社員に対して自殺させないために注意する必要があるということです。しかし、自殺とは、自分で自分を殺すことを言うわけで社員の管理方法も注意することが今以上に重要なことです。

 ビル所有会社にとり自殺で資産価値低下

 不動産の資産価値は、所有者がその物件やエリアをいかに評価するかではなく、他者がどれだけの評価をするかで判断します。この他者の評価は、交通利便性、生活の利便性、居住快適性、物件の個別性、物件の安全性といった5つの要素に分かれます。自殺で不動産の資産価値が低下するのは、物件の個別性で大きくマイナス要素ができるためです。

  オフィスビルのテナント企業の社員が飛び降り自殺したため物件価値が下がったとして、ビル所有会社がテナント企業に約5000万円の損害賠償を求めた訴訟で、1000万円の支払いを命じる判決を言い渡した。テナント側は、借りた室内や共用部分で従業員を自殺させないよう配慮する注意義務を負うと指摘した。この主張が認められる判決となったのである。

  テナント企業の男性社員が、ビルの外付け非常階段から敷地外に転落して死亡した。ビルを売り出していた所有会社は、事故後は精神的瑕疵有りと明記したうえ販売額を約1割引き下げて売却した。

  テナント側は、共用部分で自殺すると予測できず賃貸契約上の注意義務に含まれない

居住用に比べて物件価値への影響は限定的と反論した。

 日常的に人が出入りする建物で、心理的嫌悪感を抱かせる。

 自殺による価値低下を認め、借り主にはそれを防ぐ義務があると指摘。自殺で1000万円分の損害が生じたと判決が出た。

空き家問題

空き家問題


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近所でも空き家から発火があり危険であると感じていました。また子供のころより空き家が多くなっています。

危険空き家に判断基準

 全国で820万戸に及ぶ空き家解消を進めるため、解体勧告や行政代執行の対象となる「特定空き家」の判断基準として、国土交通省は、「建物の傾き具合が高さに比して20分の1を超える」「土台のシロアリ被害が著しい」など具体的項目を盛り込む方針を決めた。

  5月の「空家対策特別措置法」(空き家法)の全面施行を前に全国の自治体に指針案として示し、意見をふまえ、正式決定する。

  近隣に危険や迷惑を及ぼす特定空き家について、同法では、市区町村に解体勧告などの権限が与えられ、所有者が従わなかったり、不明だったりした場合には、行政が代わって解体することも可能となるため、国交省が判断基準作りを進めていた。

  指針案ではまず、建物の傾きが「20分の1」(例えば高さ3メートルなら、屋根のずれが横に15センチ)を超える状態を「倒壊の危険がある」と位置づけた。「20分の1」は、地震で傾いた建物の危険性を測る「応急危険度判定」の基準を援用した。

  このほか、「(強風などで)屋根や外壁が落ちたり、飛んだりするおそれがある」「柱などに亀裂がある」などの状況を具体的に示した。

  また、屋根や外壁の劣化を調べる方法についても、橋やトンネルで用いられる「打音検査」まで行う必要はなく、目ではがれ具合などを見て、腐食などが確認できれば足りるとした。

土地を不法占拠

土地を不法占拠


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 大阪・堺市で起きた89歳の女性殺害事件で、14日、自殺を図った男は、女性が所有する土地に不法占拠の状態で住んでいたとみられ、警察に対し、女性殺害への関与をほのめかしているという。

 13日夜、堺市東区の住宅で木村 千壽子さん(89)が、胸や首など10カ所以上を刺されて倒れているのが見つかり、まもなく死亡が確認された。
 
 木村さんの娘は「(木村さんは)自分がつらい目にあったら、人には同じような目にあわせない。親ながら、ほんまに優しい」と語った。
 
 警察が、殺人事件とみて捜査していたところ、14日朝早く、事態が大きく動いた。

 木村さんの自宅のすぐそばの池の土手で、14日朝早く、男が灯油をかぶって焼身自殺を図った。
 警察が気がつくと、池に飛び込んだという。
 
 焼身自殺を図ったのは、木村さんの隣に住んでいる86歳の男とみられ、警察に対し、木村さん殺害への関与をほのめかしているという。
 木村さんの親族によると、86歳の男が住んでいた家は、木村さんが所有する土地にあり、以前から不法占拠の状態が続いているため、木村さんは出て行ってほしいと話していたという。
 
 木村さんの親族は「自分の元気なうちに、ちゃんと解決しておきたいと思ったと思う。逆恨みされたということもあるんじゃないか。年齢的にも、安らかに眠っていくと思っていたのに、なぜそんなむごい死に方をしなければいけないのか」と語った。
 
 男も警察に、木村さんとトラブルになっていると話している。
 
 警察は、男の回復を待って、殺人容疑で逮捕する方針。

マンション管理新規約で組合激震

マンション管理新規約で組合激震

 


 全国に600万戸超、人口の10%超が住むマンションで、居住者が毎月費用を支払っている管理組合に激震が走りそうだ。国土交通省が、マンション管理組合の「コミュニティ形成」(コミュニティ条項)という言葉を新たな標準管理規約案から削除する方向を打ち出したためだ。住まいに関するさまざまなトラブルに対処する"マンション自治"を担ってきた管理組合から、その役割が取り払われる。数年間にわたる管理会社、管理組合団体の猛反発を押し切った格好。漂流するマンション自治はどこへ向かうのか。

  マンションのストック戸数は増加を続け、最近の国交省の推計(2013年末)では600万戸超となり、居住者も約1480万人と全人口の10%を超えた。たくさんあることの例えとして「5万とある」という言葉が使われるが、「600万もある」というのがマンションストックの現状。なおも都心には超高層タワーマンションが次々と建設されており、都心区部の中にはマンション居住者が7、8割を占めている区もある。まさにマンション抜きに日本の住宅は語れない状況だ。

  そのマンションをめぐり、ここ数年、国交省とマンション学会・管理組合組織・管理会社団体などの間で熱いバトルを繰り広げられていたのが、標準管理規約から「コミュニティ条項」を削除するか否かという議論。約3年前に国交省側が削除を打ち出したが激しい反発に合い、いったん棚上げされていた。

  しかし、今年3月27日に国交省の「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」(座長・福井秀夫政策研究大学院大学教授)がまとめた報告書案では、04年1月の標準管理規約改定以降、ほぼ10年間、マンション生活の基本に据えられてきた「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」(現行の標準管理規約第32条15項)の削除が打ち出された。「新標準管理規約」として、近くすべてのマンションに適用される見通しだ。管理組合からその役割が奪われることになる「コミュニティ形成」とはどういうものか。

  マンション管理組合といえば、日常的に発生するマンション内のトラブルやもめ事の解決へ向けた調整などを担っている。例えば生活音、水漏れ、悪臭など住民間で処理できない問題を、弁護士・司法書士に持ち込む前に、両者の間に入って調整することなどだ。もちろん、こうした対応は、管理組合の理事長や理事が管理会社の社員と相談をしながら調整するのだが、日常的に発生するこうした問題も住民同士、管理会社と住民の間で形成したコミュニティーの中でコミュニケーションがとられているとスムーズに事は収まる。

  さらに、市役所、消防署、電力会社、警察、銀行などコンタクトを取らなければならない外部との交渉は多い。その中には、町内会(自治会)とのつながりも出てくる。マンション内の樹木が秋に実をつけ、その実が風に乗って隣近所に舞ったり、駐車中の近所の乗用車に降り積もったりして、相当な被害が発生すれば、管理組合の理事長は「善管注意義務」が発生すると考えられる。そうした問題に対処するために日常の地域コミュニケーションが必要になる。これまでのマンション管理で当然の業務であり、管理組合と管理会社の連携で取り組まれてきた。

  ではなぜ、こうした管理組合のマンション自治の役割が否定されることになったのか。報告書案では「マンションの今日的な問題(高齢化に伴う役員のなり手不足、外部専門家の役員就任とその適格性、理事会における議決権の代理行使など)」に対処したものとしている。役員のなり手不足で自治まで手が回らない管理組合も多く、第三者も役員になれるようにしたというわけだ。

  また、マンション管理費から自治会費(町内会費など)や役員の飲食費への支出について、訴訟リスクが発生する恐れがあるとの判断もある。マンション所有者が強制加入し、管理費を支出する管理組合が"自治"の名のもと、管理費を無駄遣いすることを防ごうというのだ。実際にこうしたもめ事は全国で発生しており、裁判にもなっている。自治関連の支出がなくなり、管理組合が純粋に建物などの財産管理だけを担うことになれば、管理費が安くなる可能性もあり、コミュニティ条項削除の判断は、マンション所有者にとっては合理的ともみえる。

  一方で管理組合団体や管理会社が懸念しているのは、マンションの"自治"がおろそかになり、さまざまなトラブル対処ができなくなれば、「マンションの資産価値に響く」(管理会社関係者)可能性があるためだ。国交省側も、こうした懸念に配慮し、報告書案では「今回の標準管理規約の見直しは(中略)コミュニティに係る規定について、管理費の支出をめぐり、意見の対立や内紛、訴訟等の法的リスクがあるという法律論から行っているもので、別途の政策論からは、マンションのコミュニティー活動は積極的に展開されることが望ましい」とし、マンション自治そのものの重要性を否定はしていない。

 

不動産トラブル

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傾いたマンション、別の3棟でも地盤の支持層に杭届かず


 横浜市にあるマンションで地盤の支持層に杭が届いておらず建物が傾いた問題で、マンションの住民側が同じマンションの別の3棟でも杭が支持層に届いていなかったと、分譲した不動産会社などから説明を受けていたことを明らかにしました。



  この問題は今年6月、横浜市西区の分譲マンション「パークスクエア三ツ沢公園」で、5棟のうちの1棟の杭の一部が地盤の支持層に届いておらず、傾いていたことが分かったものです。



  この問題について住民側は28日に会見し、今月16日に住友不動産から別の3棟でも杭が支持層に届いていなかったなどの説明を受けたことを明らかにしました。



  マンションを建設、分譲した会社の言い分は理解できないものでした。管理組合によりますと、マンションを建設、分譲した住友不動産と熊谷組が今月20日に横浜市に提出した報告書では、「3棟とも建築基準法で定める安全性が確認された」と説明しているということですが、住民側は「11年前の条件で構造計算されている」として、再検証を求めているほか、マンションの建て替えなども求めています。マンションを建設、分譲した会社の言い分なら、マンションは傾いてないはずです。



  横浜市はこれまで、最初の1棟について是正勧告を行っていますが、別の3棟についても是正勧告を出すかなどを検討しているようです。